Про страховки (недвига)
Dec. 2nd, 2024 08:29 am![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
qseИ ещё раз к польскому юмору.
Разговаривал с мужиком как-то, еще несколько месяцев назад, работает агентом по ипотечному кредитованию в Польше без малого двадцать лет. Он рассказывал и про страховки в том числе.
В стоимость ипотечного кредита входит плата, которую сжато можно определить как плата за рассмотрение заявки. Это сумма, из которой нужно заплатить агенту, заплатить непосредственное формирование дела, оценку и т.п. По сложившейся практике эта сумма оценивается в 2% стоимости самого кредита.
На банки чаще не хотят объявлять эту сумму по маркетинговым и психологическим соображениям, считая, что честная тарификация не будет выглядеть хорошо, клиенту покажется сомнительной и он предпочтет предложение более хитросделанного конкурента. Поэтому они эту сумму расталкивают по другим тарифам и тут на помощь приходит страхование.
То есть в пакетном предложении по кредиту может быть и страховка жизни, к примеру, или другая, но которую нужно взять у банка. Там уже тариф распихан как 0.1% в месяц или подобным образом, но по сути эта та же сумма, с которой я начал. И мне он прямо сказал, что не стоит по этим страховкам ожидать никаких выплат хоть как бы они не назывались. Да, безусловно, это самый настоящий полис страхования, лицензии, надзор - все дела. Но не надо себя обманывать, он создан не для того, чтобы по нему что-то платить. Там будут исключения, смешные сроки как в ролике и т.п.
Кроме того, нужно понимать правильно эту страховку чтобы не сравнивать нормальное страхование с этим в рамках выбора предложения. Вот, хочется к примеру застраховать и ты смотришь - ага, тут такие, условия, а тут же у меня в банке есть другие и - хм... - выгоднее! Да, может так быть, что и выгоднее, только выплат не будет.
no subject
Date: 2024-12-02 07:43 am (UTC)no subject
Date: 2024-12-02 07:46 am (UTC)По-моему можно иметь две и больше. Проблемой начнется попытка получить дважды выплату за одно и то же, тогда это будет мошенничеством и статьей.
no subject
Date: 2024-12-02 07:47 am (UTC)no subject
Date: 2024-12-02 07:49 am (UTC)Кроме того я думаю, что там в банковской бенефециаром выплаты сразу определен банк, а объектом страхования незакрытая часть кредита. Другая страховка будет подвязана к тому же страховому событию, но другой риск (ущерб здоровью и т.п) и другой бенефициар и они н будут пересекаться.
Я не сталкивался практически, это еще так в институте учили и потом что-то попутно слышал, что в эту теорию укладывалось.
no subject
Date: 2024-12-02 01:33 pm (UTC)Въ Германiи такая система, что маклеръ получаетъ какой-то процентъ (установленный закономъ) и все. Банкъ получаетъ только проценты за ипотеку, никакихъ псевдо-страховокъ или дополнительныхъ платежей.
no subject
Date: 2024-12-02 02:15 pm (UTC)Относительно самой ставки я представляю очень грубо, она сейчас в районе 7-9% и зависит как считать. Это все равно большой разброс, но этого было мне достаточно.
И я думаю что сама технология должна быть близка к немецкой учитывая ЕС и тень от немецкого влияния.
Но в части самой технологии мне кажется, что основные моменты я тем не менее уловил.
Во-первых, маклер (тут его так не называют) оплачивается строго банком, эта часть максимально зарегулирована. Клиент платит строго в одно место - это банку предоставляющему кредит и никому больше. Кредитных консультантов немало и им, видимо, банк оплачивает щедро их работу из выданного кредита на каких-то их четких внутренних условиях. Внешние консультанты не могут брать никаких денег самостоятельно.
Предложения уже банков могут по структуре отличаться. Во-первых, есть ходовая схема фиксированной ставки на 5 лет - можно выбрать ее, или же выбрать биржевую ставку + маржу. Пятилетняя схема судя по всему имеет более жестокие ограничения, она у всех одинакова и всем понятна, отличается только лишь именно что величиной зафиксированной ставки. Втора гибкая может содержать большие нюансы, в частности условия досрочного погашения могут давать банку какую-то выгоду. Но еще и помимо всего этого банк может что-то потребовать дополнительно, к примеру эту страховку жизни, которую принимать только от аффилированного своего страховщика или обязать пользоваться каким-то своим другим продуктом и применять большую ставку в случае отказа. То есть некоторые возможности втиснуть что-то еочевидное у них имеются.
no subject
Date: 2024-12-02 02:47 pm (UTC)Финансовый консультантъ получаетъ все только отъ банка, покупателю это безплатно.
Банки конкурируютъ другъ съ другомъ, выставляя разные проценты ипотеки для разныхъ условiй продажи, напримѣръ, процентъ будетъ такой-то, если ипотека покрываетъ не болѣе 60% полной стоимости недвижимости, или если покупатель будетъ жить тамъ самъ, можно или нельзя досрочно погасить и т.д.
Обычно даютъ на 5, 10, 20, или 30 лѣтъ фиксированный процентъ, а потомъ надо перефинансировать уже на гораздо менѣе выгодныхъ условiяхъ.
Если банкъ даетъ на 0.5% ниже процентъ, чѣмъ другiе банки, то обычно это означаетъ, что тамъ будутъ подъ микроскопомъ изслѣдовать анализы мочи всѣхъ родственниковъ покупателя, или тамъ будутъ требованiя, чтобы родители или другiе родственники поручились и отвѣчали бы тоже за ипотеку, или чтобы родители жили не болѣе, чѣмъ въ 100 кмъ отъ объекта, или чтобы представили всѣ документы отъ начала строительства объекта, завѣренные подписями архитектора, или что отъ банка придетъ оцѣнщикъ и будетъ провѣрять, что стоимость объекта не превышена и т.п.
А если проценты среднiе по рынку, то и условiя ипотеки будутъ обычныя - достаточно продемонстрировать доходы за 3 мѣсяца, никакiя подписи архитектора провѣрять не будутъ, а оцѣнщикъ придетъ только, чтобы убѣдиться, что домъ по этому адресу дѣйствительно существуетъ.
Одинъ разъ я видѣлъ условiе, что покупатель долженъ открыть въ данномъ банкѣ новый расходный счетъ, на который будетъ перечисляться его зарплата, и тогда ипотека будетъ стоить на 0.1% меньше въ годъ.
Сегодня въ Германiи примѣрно 3-3,5% ипотека.
no subject
Date: 2024-12-02 02:56 pm (UTC)Я думаю, что становятся более понятны отличия.
Маклера вычеркиваем сразу, он здесь просто за пределами разговора остается. Роль консультанта судя по всему та же что и в Германии на тех же условиях (это как раз то где я ожидал увидеть немецкие порядки в Польше).
Сам кредит - до 30 лет, а условия фиксированной ставки определны лишь в пятилентнем предложении.
Но тут надо еще помнить, что у Польши своя валюта по сути зависимая от евро, поэтому неудивительно что основные параметры ставки - хуже, все кредиты исчисляются в злотых. И банки довольно нервно смотрят на несоответствие валют доходов и кредита.
Открытие специального расходного счета скорее обычное явление здесь, потому что весь кредит банк выдает как правило в пакете со всем совим остальным - кредитная карта, еще какая-то хрень. В целом насколько я понял условия у банков все равно здесь очень близкие. Но кроме прочего у меня в контексте разговора были кредиты еще и чужакам, а не местным. Не то, чтобы они отличались по параметрам сильно, но вредность по таким ссудам явно повышенная.
Из того что еще помню - лучше всего конечно трудоустройство на полную занятость, хотят 6 месяцев истории. Свой взнос стандартно 20%, но банки могут токлоняться до 10% на свое усмотрение.